دعوى تكملة الثمن في القانون المدني
دعوى تكملة الثمن في القانون المدني هي وسيلة قانونية تمنح للمشتري أو البائع – بحسب الأحوال – الحق في المطالبة بزيادة الثمن المتفق عليه إذا تبين أن العقد قد انطوى على غبن فاحش، خاصة في بيع العقارات المملوكة لناقص الأهلية. ويشترط لرفع هذه الدعوى أن يكون الغبن متجاوزًا للحد المقرر قانونًا، وألا يكون البيع قد تم بطريق المزاد العلني أو كان من البيوع الاحتمالية. وتهدف هذه الدعوى إلى إعادة التوازن المالي للعقد دون إبطاله، بحيث يحصل البائع على الثمن العادل الذي يتناسب مع القيمة الحقيقية للمبيع وقت التعاقد.
دعوى تكملة الثمن المادة 426 من القانون المدني
المادة 426 من القانون المدني تتعلق بحماية المشتري إذا تبين أن المبيع مملوك لغير البائع، حيث تقرر للمشتري الحق في استرداد الثمن الذي دفعه إذا استحق المبيع كله للغير، مع التعويض عند الاقتضاء، وذلك ضمانًا لالتزام البائع بضمان التعرض والاستحقاق. كما تنظم أحكام هذه المادة حق المشتري في الفسخ أو المطالبة بإنقاص الثمن إذا كان الاستحقاق جزئيًا، بما يحقق التوازن بين مصالح الطرفين ويحافظ على استقرار المعاملات.
النص القانوني للمادة 426 من القانون المدني تنص على :-
1- تسقط بالتقادم دعوى تكمله الثمن بسبب الغبن إذا انقضت ثلاث سنوات من وقت توافر الأهلية أو من اليوم الذي بموت فيه صاحب العقار المبيع.
2- ولا تلحق هذه الدعوى ضررا بالغير حسن النية إذا آسب حقا عينيا على العقار المبيع .
سقوط دعوى تكملة الثمن بسبب الغبن بالتقادم :
تسقط دعوى تكملة الثمن بسبب الغبن بالتقادم إذا انقضت المدة التي حددها القانون لمباشرة هذه الدعوى دون أن يقوم صاحب الحق برفعها، وهي في الغالب مدة قصيرة نسبيًا نظرًا لارتباطها بحماية استقرار التعاملات العقارية. ويبدأ احتساب مدة التقادم من تاريخ إبرام عقد البيع، فإذا انقضت هذه المدة دون اتخاذ أي إجراء قانوني، سقط حق المشتري أو البائع – بحسب الأحوال – في المطالبة بالتكملة، وأصبح العقد نهائيًا غير قابل للطعن بسبب الغبن، وذلك تعزيزًا لمبدأ استقرار الملكية والصفقات.
عدم الإضرار بالغير حسن النية إذا كسب حقا عينيا على العقار المبيع :
لا يجوز أن يترتب على دعوى تكملة الثمن بسبب الغبن أي ضرر بالغير حسن النية الذي اكتسب حقًا عينيًا على العقار المبيع، كأن يكون قد اشترى العقار أو رتب عليه رهنًا أو حق انتفاع قبل رفع الدعوى أو قبل تسجيلها. ويهدف هذا الحكم إلى حماية استقرار المعاملات وضمان الثقة في التعامل العقاري، بحيث لا يُمسّ مركز الغير الذي تصرف بناءً على بيانات السجلات الرسمية وكان يجهل وجود الغبن أو النزاع، فتظل حقوقه قائمة وسارية رغم الحكم بتكملة الثمن بين أطراف العقد الأصلي.
عدم جواز الطعن بالغبن في البيع الذي يتم كنص القانون بطريق المزاد العلني المادة 427 من القانون المدني
المادة 427 من القانون المدني تقرر حكمًا يتعلق بضمان البائع لعدم التعرض للمشتري من الغير الذي يدعي حقًا على المبيع، حيث يلتزم البائع بضمان هذا التعرض إذا كان سابقًا على البيع أو ناشئًا عن سبب قانوني سابق عليه، ويشمل الضمان منع التعرض الفعلي أو القانوني الذي من شأنه أن يحول دون تمتع المشتري بالمبيع تمتعًا هادئًا. ويستند هذا الالتزام إلى مبدأ أن البائع ينقل ملكية المبيع للمشتري خالية من أي حقوق للغير غير معلنة أو متفق عليها، مما يضمن استقرار الملكية ويعزز الثقة في المعاملات.
النص القانوني للمادة 427 من القانون المدني تنص على :-
لا يجوز الطعن بالغبن في بيع تم كنص القانون بطريق المزاد العلني.التزامات البائع .
إلتزامات البائع المادة 428 من القانون المدني
النص القانوني للمادة 428 من القانون المدني تنص على :-
يلتزم البائع أن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري وأن يكف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلا أو عسيرا.
إلتزامات البائع
إلتزام البائع قبل المشتري :
يلتزم البائع قبل المشتري التزامًا أساسيًا يتمثل في تمكينه من الحصول على المبيع والانتفاع به انتفاعًا هادئًا ومستقرًا، وهو ما يشمل نقل ملكية المبيع أو الحق محل البيع، وتسليمه بالحالة التي كان عليها وقت إبرام العقد، وضمان عدم التعرض له من قبله أو من الغير استنادًا إلى حق سابق على البيع أو ناشئ عنه. ويعتبر هذا الالتزام جوهريًا في عقد البيع، إذ بدونه يفقد العقد غايته، ويظل البائع مسؤولًا عن أي إخلال به سواء كان الإخلال متمثلًا في عدم التسليم، أو في التعرض، أو في وجود عيب يحول دون الانتفاع بالمبيع كما اتفق عليه.
المقصود بدعوى صحة التعاقد :
دعوى صحة التعاقد هي الدعوى التي يرفعها أحد طرفي العقد، غالبًا المشتري في عقود البيع، بهدف استصدار حكم قضائي يثبت أن العقد المبرم بينه وبين الطرف الآخر عقد صحيح وملزم، وتأكيد نفاذه قانونًا في مواجهة الطرف الآخر والغير. وتُستخدم هذه الدعوى عادةً في حالة امتناع البائع عن اتخاذ الإجراءات اللازمة لنقل الملكية أو تسجيل العقد، فيلجأ المشتري للمحكمة لإثبات صحة العقد وإلزام البائع بتنفيذه. وتهدف هذه الدعوى إلى حماية المشتري وضمان استقرار المعاملات، لكنها لا تنقل الملكية في العقارات إلا بعد التسجيل طبقًا للقانون.
تعريف محكمة النقض لدعوى صحة التعاقد :
عرّفت محكمة النقض دعوى صحة التعاقد بأنها الدعوى التي يقيمها أحد المتعاقدين قبل الآخر، ويطلب فيها الحكم بثبوت أن العقد المبرم بينهما قد وقع صحيحًا مستوفيًا أركانه وشروطه القانونية، بما يرتب التزامات متبادلة بين الطرفين، وأنه ملزم لهما ونفاذه قائم في مواجهتهما. وتهدف هذه الدعوى – بحسب قضاء النقض – إلى إثبات وجود العقد وصحته وقت رفع الدعوى، دون أن يترتب عليها بذاتها نقل الملكية في العقارات، إذ يظل التسجيل هو الوسيلة القانونية الوحيدة لنقل الملكية.
المصلحة في رفع الدعوى :
المصلحة في رفع الدعوى تعد شرطًا أساسيًا لقبولها، وهي تعني الفائدة العملية أو النفع الذي يسعى المدعي لتحقيقه من وراء لجوئه إلى القضاء. ويجب أن تكون هذه المصلحة قانونية، شخصية، ومباشرة، أي أن يكون للمدعي حق أو مركز قانوني اعتُدي عليه أو وُجد خطر يهدده، وأن يكون الحكم المطلوب قادرًا على رفع هذا الاعتداء أو دفع الخطر. كما يجب أن تكون المصلحة قائمة وحالية، إلا أنه يُستثنى من ذلك الدعاوى الوقائية التي يكفي فيها أن تكون المصلحة محتملة إذا كان هناك تهديد جدي بحقوق المدعي.
طبيعة دعوى صحة التعاقد :
دعوى صحة التعاقد هي دعوى موضوعية ذات طبيعة تقريرية، يهدف من خلالها المدعي إلى الحصول على حكم قضائي يقرر انعقاد العقد وصحته ونفاذه بين طرفيه، وإلزام الطرف الآخر بتنفيذه وفقًا لما تم الاتفاق عليه. فهي لا تنشئ عقدًا جديدًا ولا تعد سببًا في نشوء الالتزامات، وإنما تثبت وجود العقد القائم وتزيل أي نزاع حول صحته أو نفاذه. وتتميز هذه الدعوى بأنها تستند إلى أحكام القانون المدني، وغالبًا ما تثار في حالات امتناع أحد المتعاقدين عن تنفيذ التزامه أو إنكاره لوجود العقد، فتكون أداة لحماية المراكز القانونية الثابتة بموجب اتفاق الطرفين.