حق إمتياز المؤجر على المنقولات والمحصول الزراعي الموجود بالعين المؤجرة في مادة 589 من القانون المدني
تنص المادة 589 من القانون المدني المصري على أنه يحق للمؤجر أن يكون له حق امتياز على المنقولات والمحصول الزراعي الموجود في العين المؤجرة، وذلك في حال عدم وفاء المستأجر بدفع الأجرة المستحقة. هذا الامتياز يعطى للمؤجر الأولوية في استيفاء حقوقه المتعلقة بالأجرة قبل أي مطالبات أخرى من الدائنين.
يعتبر هذا الحق بمثابة ضمان للمؤجر لضمان سداد الأجرة المتأخرة، حيث يمكنه الحجز على المنقولات التي وضعها المستأجر في العين المؤجرة، بما في ذلك المحصول الزراعي إذا كان الإيجار متعلقًا بعقار زراعي. إذا لم يقم المستأجر بدفع الأجرة في المواعيد المحددة، يمكن للمؤجر أن يطلب بيع هذه المنقولات أو المحصول الزراعي لاستيفاء حقوقه المالية، ويكون للمؤجر حق الأولوية في الحصول على المبالغ الناتجة عن بيع هذه المنقولات لتغطية الأجرة المستحقة.
يعد هذا الامتياز من الآليات القانونية التي تهدف إلى حماية المؤجر وضمان حقوقه في حالة تأخر المستأجر عن دفع الأجرة.
المادة 1143 في مادة 589 من القانون المدني :
المادة 1143 من القانون المدني المصري تتعلق بحق امتياز المؤجر على المنقولات والمحصول الزراعي الموجود في العين المؤجرة، وتنظم كيفية استيفاء المؤجر لحقه في حال عدم وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة.
وفقًا لهذه المادة، يحق للمؤجر أن يطالب بالحجز على المنقولات التي أودعها المستأجر في العين المؤجرة، سواء كانت هذه المنقولات عقارية أو منقولة، بالإضافة إلى المحصول الزراعي إذا كان الإيجار متعلقًا بأرض زراعية. ويعد هذا الامتياز من وسائل ضمان المؤجر لحقه في الأجرة المستحقة. يُمنح المؤجر الأولوية في استيفاء دينه على المنقولات والمحصول الزراعي الموجود بالعين المؤجرة، بحيث يمكن للمؤجر أن يبيع هذه المنقولات أو المحصول لتغطية الأجرة المتأخرة.
هذا الامتياز يعد من الضمانات التي تهدف لحماية حقوق المؤجر، حيث يعطيه الحق في استيفاء حقوقه حتى في حال حدوث تأخير من المستأجر في دفع الأجرة.
أساس الأمتياز فكرة الرهن الضمني في مادة 589 من القانون المدني :
في المادة 589 من القانون المدني المصري، يعتبر حق امتياز المؤجر على المنقولات والمحصول الزراعي الموجود في العين المؤجرة نوعًا من الرهن الضمني، حيث يمنح المؤجر ضمانًا لأجرة العقار من خلال امتيازه على تلك المنقولات والمحصول الزراعي الموجودين داخل العقار.
فكرة الرهن الضمني تكمن في أن المؤجر لا يحتاج إلى عقد رهن رسمي أو إجراء قانوني معقد لضمان حقه في استيفاء الأجرة المستحقة، بل يتمتع بحقه في الامتياز على المنقولات والمحصول الزراعي الذي يضعه المستأجر في العين المؤجرة. وهذا الامتياز يُعتبر من الحقوق التلقائية التي لا تحتاج إلى اتفاق خاص بين الطرفين. ويعد هذا الامتياز بمثابة تأمين غير رسمي لكنه فعال على الممتلكات الموجودة في العقار لحماية حق المؤجر في تحصيل الأجرة.
بهذا الشكل، يُعتبر هذا النوع من الامتياز أشبه بالرهن الضمني، حيث يظل المؤجر لديه الحق في تحصيل دَينه من خلال بيع المنقولات أو المحصول الزراعي الموجود في العين المؤجرة إذا تأخر المستأجر عن دفع الأجرة، مما يوفر له أداة قانونية فعالة لضمان حقوقه المالية.
الحقوق التي يضمنها حق الأمتياز في مادة 589 من القانون المدني :
تنص المادة 589 من القانون المدني المصري على أن حق امتياز المؤجر على المنقولات والمحصول الزراعي الموجود في العين المؤجرة يضمن للمؤجر حقوقًا قانونية في حالة تأخر المستأجر عن دفع الأجرة المستحقة. يتمثل الحق في امتياز المؤجر في أنه له الأولوية في استيفاء دينه من المنقولات الموجودة داخل العين المؤجرة، بما في ذلك المحاصيل الزراعية إذا كان الإيجار يتعلق بأرض زراعية.
الحقوق التي يضمنها حق الامتياز في هذه المادة تشمل:
- حق الأولوية في السداد: يحق للمؤجر أن يكون له أولوية في الحصول على مستحقاته من بيع المنقولات أو المحصول الزراعي الموجود في العين المؤجرة، قبل أي دائنين آخرين.
- حق الحجز على المنقولات: إذا تأخر المستأجر عن دفع الأجرة، يحق للمؤجر أن يطالب بحجز المنقولات أو المحصول الزراعي الموجود في العين المؤجرة ليتم بيعه لاستيفاء الدين المتعلق بالأجرة.
- حق البيع: يمكن للمؤجر أن يبيع المنقولات أو المحصول الزراعي المحجوز لاستيفاء قيمة الأجرة المتأخرة.
- ضمان الأجرة: يمنح حق الامتياز للمؤجر ضمانًا لحصوله على الأجرة المتأخرة، حتى في حالة عدم القدرة على تحصيل الأجرة بالطريقة التقليدية (مثل الدعوى القضائية).
وبذلك، يوفر هذا الامتياز للمؤجر ضمانًا قانونيًا قويًا يسهم في حماية حقوقه المالية وتحصيل الأجرة المستحقة، خاصة في حال تقاعس المستأجر عن الوفاء بالالتزامات التعاقدية.
مرتبة الأمتياز في مادة 589 من القانون المدني :
تنص المادة 589 من القانون المدني المصري على أن حق امتياز المؤجر على المنقولات والمحصول الزراعي الموجود في العين المؤجرة له مرتبة قانونية تضمن له الأولوية في استيفاء حقه من هذه المنقولات أو المحصول في حالة تأخر المستأجر عن دفع الأجرة المستحقة.
مرتبة الامتياز تعني أن حق المؤجر في استيفاء الأجرة المتأخرة يأتي قبل حقوق الدائنين الآخرين في حال وجودهم، بحيث يحق له حجز المنقولات أو المحصول الزراعي المملوك للمستأجر وبيعها لتغطية الدين الناتج عن الأجرة غير المدفوعة.
تعد مرتبة امتياز المؤجر من أعلى الديون التي يتم سدادها أولاً، وبالتالي يتمتع المؤجر بأولوية على بقية الدائنين العاديين الذين قد يكون لهم حقوق مالية على نفس المنقولات أو المحصول الزراعي. وهذا يضمن للمؤجر حماية أكبر لحقوقه المالية، خصوصًا في الحالات التي يكون فيها المستأجر غير قادر على دفع الأجرة في المواعيد المحددة.
محل الأمتياز في مادة 589 من القانون المدني :
تنص المادة 589 من القانون المدني المصري على أن محل الامتياز الذي يمنحه المؤجر يشمل المنقولات الموجودة في العين المؤجرة والمحصول الزراعي إذا كان الإيجار يتعلق بأرض زراعية. هذا يعني أن المؤجر يكون له حق امتياز على المنقولات التي وضعها المستأجر داخل العين المؤجرة، سواء كانت منقولات مادية مثل الأثاث أو الأجهزة، أو المحصول الزراعي الناتج من الأرض المؤجرة.
محل الامتياز في هذه المادة يهدف إلى ضمان سداد الأجرة المستحقة للمؤجر في حال تأخر المستأجر عن دفع الأجرة. يحق للمؤجر، في هذه الحالة، أن يطلب حجز المنقولات أو المحصول الزراعي وبيعها لتغطية الدين المستحق. وهذا الامتياز يضمن للمؤجر أن له الأولوية في استيفاء حقه من هذه المنقولات أو المحاصيل، قبل أي دائنين آخرين.
بهذا الشكل، يتضمن محل الامتياز في المادة 589 المنقولات التي تتواجد داخل العين المؤجرة والمحصول الزراعي، ويكون هذا الحق بمثابة ضمان فعّال للمؤجر للحصول على الأجرة المتأخرة.
اولا : إخراج المستأجر المنقولات محل الأمتياز من العين المؤجرة :
تنص المادة 589 من القانون المدني المصري على أن المستأجر لا يجوز له إخراج المنقولات التي هي محل الامتياز من العين المؤجرة قبل سداد الأجرة المستحقة، وذلك لأن هذه المنقولات تعد ضمانًا للأجرة المتأخرة. إذا حاول المستأجر إخراج المنقولات أو المحصول الزراعي الذي يشملها حق الامتياز من العين المؤجرة، فإن المؤجر يحق له أن يطالب بإعادة هذه المنقولات أو المحصول الزراعي إلى العين المؤجرة أو اتخاذ إجراءات قانونية للحجز عليها.
ويُعتبر إخراج المستأجر لهذه المنقولات أو المحاصيل الزراعية في هذا السياق تعديًا على حق المؤجر في استيفاء الأجرة المتأخرة، مما يتيح للمؤجر الحق في اتخاذ إجراءات قانونية لمطالبة المستأجر بإعادة المنقولات إلى العقار، أو حتى اللجوء إلى القضاء لفرض حقه في الامتياز وحجز المنقولات وبيعها لتغطية الأجرة المستحقة.
ثانيا : عدم ملكية المستأجر للمنقولات محل الأمتياز :
تنص المادة 589 من القانون المدني المصري على أن حق امتياز المؤجر يمتد إلى المنقولات والمحصول الزراعي الموجود في العين المؤجرة بغض النظر عن ملكية المستأجر لهذه المنقولات. أي أن المستأجر ليس من الضروري أن يكون مالكًا للمنقولات التي يضعها داخل العين المؤجرة لكي تكون محلًا للامتياز. فيمكن للمستأجر أن يضع منقولات مملوكة له أو مملوكة لشخص آخر داخل العين المؤجرة، ولكن يبقى المؤجر صاحب حق الامتياز على هذه المنقولات لضمان سداد الأجرة المستحقة. إذا كانت المنقولات موضوع الامتياز مملوكة لشخص آخر غير المستأجر، فلا يؤثر ذلك على حق المؤجر في الحجز عليها وبيعها لاستيفاء الأجرة المستحقة. في هذه الحالة، يمكن للمؤجر أن يتخذ الإجراءات القانونية اللازمة لاستيفاء دينه من المنقولات الموجودة في العين المؤجرة، حتى وإن كانت مملوكة لغير المستأجر، طالما أن هذه المنقولات تعتبر جزءًا من محل الإيجار ولم يتم إخراجها قبل سداد الأجرة.( أ ) ملكية زوجة المستأجر للمنقولات :
تنص المادة 589 من القانون المدني المصري على أن حق امتياز المؤجر يشمل المنقولات الموجودة في العين المؤجرة بغض النظر عن ملكية المستأجر لهذه المنقولات. وبذلك، إذا كانت المنقولات الموجودة في العين المؤجرة مملوكة لزوجة المستأجر، فإن المؤجر لا يختلف في حقه في امتياز تلك المنقولات عن المنقولات المملوكة للمستأجر نفسه. فإذا كانت المنقولات التي وضعها المستأجر في العين المؤجرة تخص زوجته، فإن حق امتياز المؤجر يمتد إليها أيضًا، ويكون للمؤجر حق الحجز عليها وبيعها لاستيفاء الأجرة المستحقة، طالما أن هذه المنقولات موجودة داخل العين المؤجرة. ويعد هذا الامتياز جزءًا من ضمانات المؤجر لحصوله على الأجرة، بغض النظر عن ملكية المنقولات. لكن في حالة وجود منازعة من زوجة المستأجر على المنقولات باعتبارها ملكًا لها، قد يكون من حقها إثبات ملكيتها لتلك المنقولات في إطار إجراءات الحجز أو البيع، ولكن هذا لا يوقف حق المؤجر في الحجز على تلك المنقولات طالما كانت داخل العين المؤجرة وتعد جزءًا من الضمانات للأجرة المتأخرة.( ب ) ملكية الغير للمنقولات :
تنص المادة 589 من القانون المدني المصري على أن حق امتياز المؤجر يشمل المنقولات الموجودة في العين المؤجرة لضمان سداد الأجرة المستحقة، بغض النظر عن ملكية هذه المنقولات. وبالتالي، إذا كانت المنقولات الموجودة في العين المؤجرة مملوكة لشخص آخر غير المستأجر، يظل حق المؤجر في امتياز هذه المنقولات قائمًا. في هذه الحالة، إذا كانت المنقولات التي وضعها المستأجر في العين المؤجرة تخص شخصًا آخر، يمكن للمؤجر أن يطالب بالحجز على هذه المنقولات وبيعها لاستيفاء الأجرة المستحقة، مع الأخذ في الاعتبار أن هذا الحق لا يتأثر بملكية الغير للمنقولات. ومع ذلك، يحق لمالك المنقولات الاعتراض على الحجز على ممتلكاته، وقد يتعين عليه إثبات ملكيته لهذه المنقولات في حال حدوث نزاع. ولكن في النهاية، يبقى للمؤجر حق الامتياز على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة، حتى وإن كانت مملوكة للغير، طالما كانت موجودة داخل العقار ولم يتم إخراجها قبل سداد الأجرة.( ج ) ملكية المستأجر من الباطن للمنقولات :
تنص المادة 589 من القانون المدني المصري على أن حق امتياز المؤجر يشمل المنقولات الموجودة في العين المؤجرة لضمان سداد الأجرة المستحقة، بغض النظر عن ملكية المستأجر لهذه المنقولات. وفي حالة إذا كان المستأجر قد أجر العين المؤجرة من الباطن لشخص آخر وأصبحت المنقولات الموجودة في العين المؤجرة مملوكة للمستأجر من الباطن، فإن هذا لا يؤثر على حق المؤجر في امتياز المنقولات التي وضعت في العين المؤجرة. بحسب هذه المادة، يظل المؤجر يحتفظ بحق الامتياز على المنقولات الموجودة داخل العين المؤجرة، حتى وإن كانت مملوكة للمستأجر من الباطن. فإذا تأخر المستأجر الأصلي أو المستأجر من الباطن في دفع الأجرة المستحقة، يمكن للمؤجر أن يطالب بالحجز على المنقولات وبيعها لتغطية الأجرة، دون أن يتأثر هذا الحق بملكية المستأجر من الباطن. وبذلك، يبقى المؤجر صاحب الحق في امتياز المنقولات الموجودة في العين المؤجرة، سواء كانت مملوكة للمستأجر الأصلي أو للمستأجر من الباطن، طالما أن المنقولات لم يتم إخراجها من العين المؤجرة قبل سداد الأجرة المستحقة.حق المؤجر في حبس المنقولات القابلة للحجز الموجود بالعين المؤجرة :
تنص المادة 589 من القانون المدني المصري على أن المؤجر يحق له حبس المنقولات القابلة للحجز الموجودة في العين المؤجرة كوسيلة لضمان سداد الأجرة المستحقة. وهذا الحق يتيح للمؤجر حجز المنقولات التي يضعها المستأجر في العين المؤجرة إذا تأخر في دفع الأجرة، وذلك حتى يتمكن المؤجر من استيفاء حقه المالي.
يعتبر هذا الحجز من الوسائل التي تمنح المؤجر ضمانًا لحقوقه، حيث يظل لديه القدرة على حجز المنقولات الموجودة في العين المؤجرة وبيعها إذا لزم الأمر، من أجل تسديد الأجرة المتأخرة. لكن يجب أن تكون المنقولات قابلة للحجز، مما يعني أنها قابلة للنقل ولا تضر العقار المؤجر.
وبذلك، يضمن المؤجر أن يكون له الحق في اتخاذ إجراءات قانونية لحجز المنقولات التي هي محل الامتياز من أجل استيفاء الأجرة المستحقة، مع توفير حماية قانونية له لضمان استمرارية العلاقة التعاقدية وتنفيذ الالتزامات المالية من قبل المستأجر.
حق المؤجر في الممناعة في نقل المنقولات :
تنص المادة 589 من القانون المدني المصري على أن للمؤجر حق منع المستأجر من نقل المنقولات الموجودة داخل العين المؤجرة إذا كانت هذه المنقولات محلًا لحق الامتياز الذي يضمن سداد الأجرة المستحقة. يُعرف هذا الحق بـ"حق الممانعة"، وهو حق يُتيح للمؤجر منع المستأجر من إخراج المنقولات من العين المؤجرة قبل سداد الأجرة، باعتبار أن هذه المنقولات تمثل ضمانًا له لاستيفاء دينه. إذا حاول المستأجر نقل المنقولات دون الوفاء بالأجرة، يحق للمؤجر أن يتخذ إجراءات قانونية لمنع ذلك النقل، وقد يصل الأمر إلى الحجز على المنقولات إذا اقتضت الضرورة. يُستثنى من ذلك الحالات التي يتم فيها إخراج المنقولات بشكل مؤقت لأغراض محددة، مثل الصيانة، بشرط أن يعيدها المستأجر إلى العين المؤجرة. يهدف هذا الحق إلى حماية المؤجر وضمان حصوله على الأجرة المستحقة من خلال الحفاظ على المنقولات داخل العين المؤجرة كضمان عيني يمكن التنفيذ عليه في حالة تقاعس المستأجر عن الوفاء بالتزاماته المالية.حالات لايثبت فيها للمؤجر استعمال حق الحبس أو الأسترداد :
تنص المادة 589 من القانون المدني المصري على حق المؤجر في حبس المنقولات الموجودة في العين المؤجرة أو استردادها لضمان سداد الأجرة المستحقة. ومع ذلك، هناك حالات لا يثبت فيها للمؤجر الحق في استعمال هذا الامتياز، وتشمل:- إخراج المنقولات بعلم المؤجر ودون اعتراضه: إذا قام المستأجر بنقل المنقولات من العين المؤجرة بعلم المؤجر ورضاه الصريح أو الضمني، يسقط حق المؤجر في حبس هذه المنقولات أو المطالبة باستردادها.
- إخراج المنقولات بسبب ضرورة ملحة: إذا تم إخراج المنقولات من العين المؤجرة نتيجة ظروف استثنائية أو حالة طارئة كالحريق أو الكوارث الطبيعية، لا يثبت للمؤجر الحق في حبس هذه المنقولات أو استردادها.
- إخراج المنقولات المؤقتة للاستخدام أو الصيانة: إذا أخرج المستأجر المنقولات بشكل مؤقت لأغراض مشروعة، مثل الصيانة أو الإصلاح، دون نية التهرب من دفع الأجرة، لا يحق للمؤجر حبس هذه المنقولات أو المطالبة باستردادها.
- المنقولات المملوكة للغير بحسن نية: إذا كانت المنقولات الموجودة في العين المؤجرة مملوكة للغير، وكان هذا الغير حسن النية ولا يعلم بوجود الامتياز، فلا يحق للمؤجر حبسها أو استردادها.