إثبات الوفاء بالأجرة في مادة 587 من القانون المدني
تنص المادة 587 من القانون المدني المصري على أنه يتعين على المستأجر إثبات وفائه بالأجرة إذا طلب المؤجر ذلك، ويكون المستأجر ملزمًا بتقديم دليل يثبت دفع الأجرة في الوقت والمكان المتفق عليهما. يمكن أن يتم إثبات الوفاء بالأجرة من خلال عدة وسائل، أبرزها:
- إيصال الدفع: إذا قام المستأجر بالدفع نقدًا أو بواسطة شيك أو أي وسيلة مالية أخرى، فيجب أن يحصل على إيصال من المؤجر يثبت استلامه للمبلغ المدفوع.
- الشهادات: إذا كان الدفع قد تم بطريقة غير رسمية أو في مكان لا يتم فيه إصدار إيصالات، يمكن للمستأجر إثبات الوفاء من خلال شهادة الشهود الذين حضروا عملية الدفع.
- التحويل البنكي: إذا تم الدفع عبر التحويل البنكي أو أي وسيلة إلكترونية أخرى، يمكن استخدام مستندات مثل كشف الحساب البنكي أو إيصالات التحويل كدليل على الوفاء.
يجب على المستأجر أن يحتفظ بهذه الوثائق كدليل على الوفاء بالأجرة في حالة حدوث أي نزاع مع المؤجر حول الدفع. إذا لم يتمكن المستأجر من إثبات الوفاء بالأجرة، فقد يُعتبر متأخرًا في سداد المبالغ المستحقة ويعرض نفسه للمسئولية القانونية، بما في ذلك دفع الفوائد أو المطالبة بالفسخ إذا تطلب الأمر.
تعجيل أجرة مدة تزيد على ثلاث سنوات في مادة 587 من القانون المدني :
تنص المادة 587 من القانون المدني المصري على أنه في حالة تعجيل الأجرة لفترة تزيد على ثلاث سنوات، يُشترط أن يتم هذا التعجيل باتفاق صريح بين المؤجر والمستأجر. ويعني ذلك أن المستأجر قد يوافق على دفع الأجرة مقدمًا لفترة أطول من السنوات الثلاث المتفق عليها في العقد، سواء كان ذلك عن طريق دفع الأجرة بالكامل مقدّمًا أو دفعها لفترات متعددة طويلة الأجل.
إذا تم الاتفاق على تعجيل الأجرة لمدة تزيد عن ثلاث سنوات، ينبغي أن يكون هذا الاتفاق مكتوبًا لضمان صحة الاتفاق وحمايته من أي نزاع قانوني مستقبلي. كما يجب أن يكون المؤجر والمستأجر قد اتفقا بشكل واضح وصريح على مدة التعجيل والمبالغ المالية المطلوبة.
ويجب أن يكون هذا الاتفاق معقولًا وغير مخالف للقانون أو النظام العام، حيث لا يجوز أن يتضمن شروطًا جائرة تؤثر على حقوق المستأجر. وفي حال عدم وجود اتفاق مكتوب أو إذا لم تكن شروط التعجيل واضحة، فقد يواجه المستأجر صعوبة في إثبات صحة الدفع، مما يعرضه للمسئولية القانونية.
الوفاء بقسط من الأجرة قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة في مادة 587 من القانون المدني :
تنص المادة 587 من القانون المدني المصري على أنه إذا قام المستأجر بالوفاء بقسط من الأجرة في المواعيد المتفق عليها، يُعتبر ذلك قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة التي لم يتم دفعها، إلا إذا ثبت العكس. بمعنى آخر، إذا دفع المستأجر أحد الأقساط في الوقت المحدد أو بعده، فإن ذلك يُعتبر بمثابة دليل على أنه قد سدد الأقساط السابقة، ما لم يكن هناك دليل على أن تلك الأقساط لم تُدفع.
الهدف من هذه القرينة هو تسهيل الإجراءات القانونية وحماية حقوق المستأجر من أي ادعاء من قبل المؤجر بخصوص الأقساط غير المدفوعة، طالما أن المستأجر قد أظهر التزامًا بدفع الأجرة في الوقت المناسب. لكن إذا كان المؤجر يمتلك دليلًا على أن المستأجر لم يدفع الأجرة في الفترات السابقة، فإن هذه القرينة لا تكون قائمة، ويمكن للمؤجر المطالبة بالأقساط المتأخرة.
هذه القاعدة تهدف إلى توفير الحماية القانونية للمستأجر وتخفيف الأعباء عليه، لكن يجب على المستأجر دائمًا الاحتفاظ بإثباتات الدفع، مثل الإيصالات أو التحويلات البنكية، لتفادي أي نزاع حول سداد الأجرة.
تقادم دين الأجرة في مادة 587 من القانون المدني :
تنص المادة 587 من القانون المدني المصري على أن دين الأجرة يتقادم بمضي خمس سنوات من تاريخ استحقاق الأجرة، أي من الوقت الذي كان من المفترض فيه دفع الأجرة. إذا تأخر المستأجر في دفع الأجرة، فإن المؤجر يستطيع المطالبة بها خلال فترة الخمس سنوات من تاريخ استحقاقها. بعد انقضاء هذه المدة، يسقط حق المؤجر في المطالبة بالأجرة المتأخرة، ويعتبر الدين غير قابل للمطالبة به قانونيًا.
ويُستثنى من ذلك الحالات التي يثبت فيها المؤجر وجود مانع قانوني أو اتفاق مع المستأجر قد يؤدي إلى تمديد فترة التقادم، مثل إذا تم الاتفاق على تأجيل الدفع لفترة أطول أو إذا كان هناك نزاع قانوني مؤجل بين الطرفين. في هذه الحالات، يمكن أن يُعاد حساب مدة التقادم بناءً على الظروف الخاصة بالعلاقة بين المؤجر والمستأجر.
يعد تقادم دين الأجرة أداة حماية للمستأجر من المطالبات المالية القديمة التي قد تكون صعبة أو مستحيلة للوفاء بها بعد مرور فترة طويلة، كما يضع أيضًا حدودًا زمنية واضحة للمؤجرين للمطالبة بالأجرة المستحقة.
إسقاط الأجرة وإنقاصها في مادة 587 من القانون المدني :
تنص المادة 587 من القانون المدني المصري على أنه يجوز للمستأجر طلب إسقاط الأجرة أو إنقاصها في حال حدوث تغيير جوهري في حالة العين المؤجرة، مما يجعل استخدامها غير ممكن أو صعبًا بدرجة كبيرة. مثلًا، إذا كانت العين المؤجرة قد تعرضت لتلف جسيم أو حادث يعوق الاستفادة منها كما هو متفق عليه، يحق للمستأجر أن يطلب من المؤجر إسقاط الأجرة عن الفترة التي لا يمكن فيها الانتفاع بالعقار أو تقليص قيمتها بما يتناسب مع مدى الضرر الواقع.
إذا لم يكن المستأجر قادرًا على الاستفادة من العين المؤجرة كليًا أو جزئيًا بسبب خلل في العقار أو لأي سبب آخر خارج عن إرادته، فإنه يمكنه التقدم بطلب للمؤجر لتخفيض الأجرة أو إعفائه منها جزئيًا. لكن هذا الطلب يعتمد على إثبات أن الضرر الذي لحق بالعين المؤجرة يؤثر بشكل كبير على قدرة المستأجر على الاستفادة من العين.
من جهة أخرى، إذا كان الضرر ناتجًا عن تقصير المستأجر في الحفاظ على العين المؤجرة، فإن طلب الإسقاط أو الإنقاص لا يُقبل.
جزاء الإخلال بالتزام بالوفاء بالأجرة في مادة 587 من القانون المدني :
تنص المادة 587 من القانون المدني المصري على أن جزاء الإخلال بالتزام المستأجر بالوفاء بالأجرة في المواعيد المحددة يتمثل في عدة تدابير قانونية قد يتخذها المؤجر. إذا تأخر المستأجر عن دفع الأجرة في الموعد المتفق عليه، يحق للمؤجر مطالبة المستأجر بدفع الأجرة المتأخرة مع الفوائد القانونية عن التأخير، وفقًا لما هو منصوص عليه في العقد أو القانون.
كما يحق للمؤجر أن يطلب فسخ عقد الإيجار في حالة استمرار تأخير الدفع لفترة معينة، خاصة إذا تم النص على ذلك في العقد. ويعتبر التأخير في دفع الأجرة إخلالًا جسيمًا بالعقد، مما قد يترتب عليه تحميل المستأجر المسئولية عن الأضرار الناتجة عن هذا الإخلال، مثل تكاليف التحصيل أو الأضرار الاقتصادية التي قد يصاب بها المؤجر نتيجة لعدم استلام الأجرة في الوقت المحدد.
وفي بعض الحالات، يمكن أن يتفق الطرفان على جزاء تأخير الأجرة، مثل فرض غرامات تأخير أو جزاء قانوني آخر يتم تحديده في العقد.
أولا : التنفيذ العيني في جزاء الإخلال بالتزام بالوفاء بالأجرة :
تنص المادة 587 من القانون المدني المصري على أن جزاء الإخلال بالتزام المستأجر بالوفاء بالأجرة قد يتضمن التنفيذ العيني، وهو ما يعني إجبار المستأجر على تنفيذ التزامه بدفع الأجرة أو القيام بالتزاماته الأخرى المتعلقة بالعقد بشكل فعلي. في حالة تأخر المستأجر عن دفع الأجرة، يمكن للمؤجر أن يطلب تنفيذ العقد بإجبار المستأجر على دفع الأجرة المستحقة أو الوفاء بالتزاماته المالية بشكل مباشر.
إذا استمر التأخير في الدفع، يحق للمؤجر اللجوء إلى القضاء للحصول على حكم ينفذ هذا الالتزام العيني، مثل إصدار حكم قضائي يوجب على المستأجر دفع الأجرة المتأخرة أو اتخاذ تدابير قانونية أخرى لتنفيذ هذا الحكم.
وعلى الرغم من أن القانون يعطي الحق للمؤجر في طلب الفسخ أو التعويض في حال الإخلال بالعقد، إلا أن التنفيذ العيني يظل أحد الجزاءات التي يمكن أن تُفرض في حال عدم دفع الأجرة، مما يتيح للمؤجر السعي لاستعادة حقه من خلال الإجراءات القانونية، بدلاً من اللجوء مباشرة إلى فسخ العقد أو المطالبة بالتعويض.
ثانيا : فسخ العقد في جزاء الإخلال بالتزام بالوفاء بالأجرة :
تنص المادة 587 من القانون المدني المصري على أنه إذا أخلف المستأجر التزامه بدفع الأجرة في المواعيد المحددة، يحق للمؤجر طلب فسخ عقد الإيجار كجزاء للإخلال بهذا الالتزام. فإذا تأخر المستأجر عن دفع الأجرة لمدة معينة، سواء كانت محددة في العقد أو بناءً على العرف القانوني، يُعتبر هذا إخلالًا جوهريًا بالعقد، مما يتيح للمؤجر اتخاذ قرار بفسخ العقد.
وإذا لم يتم دفع الأجرة في الموعد المتفق عليه، يحق للمؤجر المطالبة بالفسخ، وقد يتطلب ذلك اللجوء إلى القضاء للحصول على حكم قضائي بذلك، إلا إذا نص العقد على فسخ فوري في حالة التأخير. يهدف هذا الفسخ إلى حماية حقوق المؤجر وضمان سريان الالتزامات المتبادلة بين الطرفين، ويُعتبر الفسخ بمثابة إنهاء للعلاقة التعاقدية بين المؤجر والمستأجر، مما يؤدي إلى التزام المستأجر بتسليم العين المؤجرة فورًا.
لكن لا يتم الفسخ مباشرة إلا إذا استمر التأخير في دفع الأجرة لفترة طويلة دون وجود مبرر قانوني، وتُعد هذه الوسيلة جزءًا من حقوق المؤجر في حالة الإخلال من جانب المستأجر.
تضمن طلب الإخلاء لطلب الفسخ في مادة 587 من القانون المدني :
تنص المادة 587 من القانون المدني المصري على أنه إذا تأخر المستأجر عن دفع الأجرة في الموعد المتفق عليه، يحق للمؤجر أن يطلب فسخ عقد الإيجار مع طلب إخلاء العين المؤجرة. وهذا يعني أنه يمكن للمؤجر أن يدمج طلب الفسخ مع طلب الإخلاء في نفس الدعوى القضائية.
في حالة التأخير في دفع الأجرة، لا يقتصر حق المؤجر على المطالبة فقط بالأجرة المتأخرة أو فسخ العقد، بل يمكنه أيضًا أن يطلب من المحكمة إصدار حكم بإخلاء المستأجر من العين المؤجرة. يعتبر هذا الطلب مشروطًا بوجود إخلال جسيم من المستأجر في الوفاء بالالتزامات المالية المستحقة له، وهو ما يسمح للمؤجر باتخاذ إجراء قانوني مزدوج يشمل الفسخ والإخلاء كجزء من نفس المطالبة.
إضافة إلى ذلك، إذا تم فسخ العقد نتيجة لتأخير دفع الأجرة، فإن المستأجر يصبح ملزمًا بتسليم العين المؤجرة في الحال. وبالتالي، تضمن هذه المادة للمؤجر الحق في إنهاء العقد وإخلاء المستأجر من العقار دون الحاجة إلى إجراءات قانونية منفصلة لطلب الإخلاء.
الإتفاق على الشرط الفاسخ الصريح في مادة 587 من القانون المدني :
تنص المادة 587 من القانون المدني المصري على أنه يجوز للطرفين (المؤجر والمستأجر) الاتفاق في عقد الإيجار على الشرط الفاسخ الصريح، الذي ينص على أن العقد يُفسخ من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى اللجوء إلى القضاء، في حالة إخلال المستأجر بالتزامه بدفع الأجرة في الموعد المحدد.
الشرط الفاسخ الصريح هو شرط يحدد أن العقد يُعتبر مفسوخًا بمجرد حدوث الإخلال بالالتزام، ولا يتطلب الأمر تدخلًا قضائيًا أو إجراء طويل الأمد للفسخ. هذا النوع من الشروط يُعد وسيلة فعالة لحماية حقوق المؤجر، حيث يمكنه إنهاء العقد بسرعة وبدون تعقيدات قانونية إذا تأخر المستأجر عن دفع الأجرة في الوقت المحدد.
ومع ذلك، يشترط أن يكون هذا الشرط واردًا بشكل صريح وواضح في العقد بين الطرفين، ويجب أن يوافق عليه المستأجر بتمام حريته دون أي ضغوط. في حالة عدم وجود هذا الشرط في العقد، لا يمكن للمؤجر فسخ العقد من تلقاء نفسه بل يتعين عليه اتباع الإجراءات القانونية المناسبة للفسخ.
مكتب محامى مصر محمد منيب دراسات عليا القانون الخاص
✔️
تواصل معنا الآن للحصول على استشارة قانونية مدفوعة!
✔️
ضمان السرعة والدقة في إنجاز معاملاتك القانونية.استشارة قانونية شاملة.حرصا منا على وقت عملائنا من قبل المستشار محمد منيب شخصيا خدمة مقابلة اون لاين من خلال تطبيق meet على Gmail توفر لك دعماً قانونياً عبر الانترنت .
📞
للاستفسار أو الحجز خدمة العملاء: 01006321774
📍
عنوان المكتب: 13 شارع الخليفه من شارع الهرم بجوار السجل المدني
